마이퍼펙트프리덤

작년 문재인대통령님 취임 이후 과열되어가는 부동산 시장을 잡기 위해 여러가지 정책들이 많이 나왔죠~ 이에 대해서는 여러가지

의견이 분분해요. 이정도 정책으로는 잡을 수 없다는 설, 실수요자만 피해본다는 설, 오히려 폭등장이 될 수 있다는 설 등등

여러가지 설이 난무하지만, 그보다 더 중요한 문제는 대부분의 서민들이 정책의 본질조차 모른다는 점이죠. 아니, 본질을 모르는

정도가 아니라 단어조차 모르는 경우가 많아요. 스스로 아니라고 생각하신다면 즉시 이 창을 닫으시면 됩니다.

아니....기왕 오신거 투자 카테고리에서 주식정보라도.....^^;;;;; 갑자기 약해지네요.....

늘 말씀드리지만, 저는 미천한 지식을 바탕으로 정보들을 찾아서 보완하면서 포스팅을 하기 때문에 그닥 깊은 지식을 제공해 드리

지는 못해요. 다만, 제가 아는 지식을 가능한 쉽게 표현해서 저보다 모르시는(물론 일부 분야겠지만) 분들이 이해하시고 조금이나마

도움이 되실 수 있으면 좋겠구나 생각할 뿐이에요~그런 의미로 오늘은 부동산의 기초 중에 기초인 단어들을 살펴보려구요~

주위 친구들을 보면서 이 단어도 모르는 분들이 많구나 느꼈고, 이 단어정도만 알아도 부동산 관련 기사를 접할 때 그나마

거부감이 좀 덜하겠다는 생각도 했어요~ 오늘 볼 단어는 DTI, 신DTI, DSR, LTV 에요~

1. DTI(Debt To Income ratio) : 총부채상환비율

  본인의 소득 중에서 어느정도 돈을 빚(주택담보대출만 의미) 갚는데 써야하느냐를 의미해요.

 케이스1. 제가 연봉이 5천만원인데 주택담보대출로 매달 내야할 원리금이 208만원이라고 가정하면 1년이면 대충 2500만원.

 그럼 연봉에서 절반을 주택담보대출 갚는데 써야하잖아요? 그럼 DTI가 50%다 라고 얘기해요.

 케이스2. 제가 연봉이 5천만원, 주택담보대출로 매달 내야할 원리금이 208만원, 신용대출이 또 있어서 신용대출 이자가 매달

50만원. 그럼 주택담보대출(이하 주담대)로 1년간 내야할 돈이 2500만원, 신용대출 이자가 600만원. 그럼 총 3100만원이

나가죠? 그럼 DTI= 3100/5000 해서 62%가 되는거죠.

포인트 : 소득대비 빚갚는데 쓰는 돈을 계산하지만 주담대는 원리금을, 기타 대출은 이자만 계산

2. 신DTI(New Debt To Income ratio) : 신 총부채상환비율 -> 2018년 1월부터 시행

  1번과 거의 같은 제도이나, 빚과 소득을 계산하는 방식이 약간 달라요.

  * 먼저 빚을 계산하는 방식 : 주담대를 하나만 받으신다면 기존과 동일해요. 그런데 2개 이상이실 경우, DTI는 기존 주담대를

이자만 계산했어요. 그런데 신DTI는 기존 주담대도 원리금을 다 계산해요. 결국, 기존에 갖고 있는 주담대이건 이번에 새로

받는 주담대이건 통으로 묶어서 그 사람이 갖고 있는 전체 주담대의 원리금으로 계산한다는거죠.

케이스1. A라는 사람이 기존에 주담대가 없어요. 근데 이번에 처음으로 집을 장만하면서 대출 1억을 받아요. 그럼 기존 제도와

똑같은 방식으로 1억에 대한 대출 원리금을 따져서 DTI를 산정해요.

케이스2. A라는 사람이 기존에 주담대가 1억이 있어요. 근데 투자를 위해 아파트를 하나 더 사려고 주담대 1억을 신청해요.

그럼 기존 주담대 1억과 새로 신청하는 1억, 합해서 2억에 대한 원리금을 계산하는거죠.

 * 소득을 계산하는 방식 : DTI는 작년 소득증빙(미생성 기간에는 재작년)을 제출했지만, 신DTI는 2년치를 봐요.

그리고 소득산정시 차감하는 게 있고, 미래소득을 예상하는게 있긴한데요, 이건 아직 딱 정해진게 아니라 뭐라 얘기할 수가

없네요.

포인트 : 모든 주택담보대출의 원리금을 따진다.

3. DSR(Debt Service Ratio)

 이건 그냥 모든 대출에 대해 원리금을 따지는거에요.

정리 : DTI, 신DTI, DSR 3가지는 모두 개인의 소득 중 얼마를 빚갚는데 써야하는지를 계산하는 방법인데,

DTI는 새로 신청하는 주담대만 원리금, 나머지 대출은 이자만

신DTI는 새로 신청하는 주담대와 기존 주담대 원리금, 나머지 대출은 이자만

DSR은 그냥 모든 대출에 대해서 원리금

쉽죠? 마지막으로 LTV를 볼게요. LTV는 위 내용들과는 전혀 다른 개념이에요. 저게 사람에 대해 적용하는 것이라면

LTV는 건물에 대해 적용하는 거에요. 즉, 이 건물 가치(평가액)에 몇%까지 돈을 빌려줄거냐 하는거에요.

A라는 아파트가 KB시세와 매매가가 동일하게 3억인데, LTV가 50%까지 허용되어 있다면, 1억5천까지 빌릴 수 있단거고

70%까지 허용되어 있다면 2억1천만원까지 빌릴 수 있다는거에요. 방공제 이런건 일단 빼고 간단하게 생각하면요~

자, 그럼 마지막으로 예를 하나 들어볼게요.

A라는 사람이 B라는 아파트를 사려해요. 이 아파트의 KB시세와 매매가는 동일하게 3억이고, 현재 정부의 부동산 정책은

생애최초 주택구매자에 대해 DTI 50%, LTV 60%를 적용하다고 가정할게요. 지금은 지역별로, 자격별로 이 한도가 달라서

이건 그냥 가정한거에요. 또한 A라는 사람의 연봉은 3천만원으로 가정해볼게요.

LTV가 60%이므로 아파트값 3억의 60%인 1억8천을 빌릴 수 있다는 의미구요, DTI가 50%이므로 이분의 연봉인 3천만원의

절반인 1500만원으로 대출금 1억8천만원에 대한 원리금을 감당할 수 있다면 대출이 가능하다는 의미에요.

원리금 균등상환 계산기(https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_sug.pre&fbm=1&acr=1&acq=%EC%9B%90%EB%A6%AC%EA%B8%88%EA%B7%A0&qdt=0&ie=utf8&query=%EC%9B%90%EB%A6%AC%EA%B8%88%EA%B7%A0%EB%93%B1%EC%83%81%ED%99%98+%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0)로 계산해봤더니

30년납 이율4%면 월 납부 원리금이 86만원정도. 연1,032만원. DTI = 1032/3000 = 34%에요. 그럼 기준인 50% 미만이므로

가능하다는 결론이에요. 대충 이정도만 아셔도 기본개념은 이해하신거니까 약간씩 변수정도는 은행에서 들으시는 설명으로

충분히 이해 가능하세요~ 한번 보시고 이해 안되시면 2~3번 정도만 반복해서 읽어보시기 바래요~~^^