마이퍼펙트프리덤

작년 문재인대통령님 취임 이후 과열되어가는 부동산 시장을 잡기 위해 여러가지 정책들이 많이 나왔죠~ 이에 대해서는 여러가지

의견이 분분해요. 이정도 정책으로는 잡을 수 없다는 설, 실수요자만 피해본다는 설, 오히려 폭등장이 될 수 있다는 설 등등

여러가지 설이 난무하지만, 그보다 더 중요한 문제는 대부분의 서민들이 정책의 본질조차 모른다는 점이죠. 아니, 본질을 모르는

정도가 아니라 단어조차 모르는 경우가 많아요. 스스로 아니라고 생각하신다면 즉시 이 창을 닫으시면 됩니다.

아니....기왕 오신거 투자 카테고리에서 주식정보라도.....^^;;;;; 갑자기 약해지네요.....

늘 말씀드리지만, 저는 미천한 지식을 바탕으로 정보들을 찾아서 보완하면서 포스팅을 하기 때문에 그닥 깊은 지식을 제공해 드리

지는 못해요. 다만, 제가 아는 지식을 가능한 쉽게 표현해서 저보다 모르시는(물론 일부 분야겠지만) 분들이 이해하시고 조금이나마

도움이 되실 수 있으면 좋겠구나 생각할 뿐이에요~그런 의미로 오늘은 부동산의 기초 중에 기초인 단어들을 살펴보려구요~

주위 친구들을 보면서 이 단어도 모르는 분들이 많구나 느꼈고, 이 단어정도만 알아도 부동산 관련 기사를 접할 때 그나마

거부감이 좀 덜하겠다는 생각도 했어요~ 오늘 볼 단어는 DTI, 신DTI, DSR, LTV 에요~

1. DTI(Debt To Income ratio) : 총부채상환비율

  본인의 소득 중에서 어느정도 돈을 빚(주택담보대출만 의미) 갚는데 써야하느냐를 의미해요.

 케이스1. 제가 연봉이 5천만원인데 주택담보대출로 매달 내야할 원리금이 208만원이라고 가정하면 1년이면 대충 2500만원.

 그럼 연봉에서 절반을 주택담보대출 갚는데 써야하잖아요? 그럼 DTI가 50%다 라고 얘기해요.

 케이스2. 제가 연봉이 5천만원, 주택담보대출로 매달 내야할 원리금이 208만원, 신용대출이 또 있어서 신용대출 이자가 매달

50만원. 그럼 주택담보대출(이하 주담대)로 1년간 내야할 돈이 2500만원, 신용대출 이자가 600만원. 그럼 총 3100만원이

나가죠? 그럼 DTI= 3100/5000 해서 62%가 되는거죠.

포인트 : 소득대비 빚갚는데 쓰는 돈을 계산하지만 주담대는 원리금을, 기타 대출은 이자만 계산

2. 신DTI(New Debt To Income ratio) : 신 총부채상환비율 -> 2018년 1월부터 시행

  1번과 거의 같은 제도이나, 빚과 소득을 계산하는 방식이 약간 달라요.

  * 먼저 빚을 계산하는 방식 : 주담대를 하나만 받으신다면 기존과 동일해요. 그런데 2개 이상이실 경우, DTI는 기존 주담대를

이자만 계산했어요. 그런데 신DTI는 기존 주담대도 원리금을 다 계산해요. 결국, 기존에 갖고 있는 주담대이건 이번에 새로

받는 주담대이건 통으로 묶어서 그 사람이 갖고 있는 전체 주담대의 원리금으로 계산한다는거죠.

케이스1. A라는 사람이 기존에 주담대가 없어요. 근데 이번에 처음으로 집을 장만하면서 대출 1억을 받아요. 그럼 기존 제도와

똑같은 방식으로 1억에 대한 대출 원리금을 따져서 DTI를 산정해요.

케이스2. A라는 사람이 기존에 주담대가 1억이 있어요. 근데 투자를 위해 아파트를 하나 더 사려고 주담대 1억을 신청해요.

그럼 기존 주담대 1억과 새로 신청하는 1억, 합해서 2억에 대한 원리금을 계산하는거죠.

 * 소득을 계산하는 방식 : DTI는 작년 소득증빙(미생성 기간에는 재작년)을 제출했지만, 신DTI는 2년치를 봐요.

그리고 소득산정시 차감하는 게 있고, 미래소득을 예상하는게 있긴한데요, 이건 아직 딱 정해진게 아니라 뭐라 얘기할 수가

없네요.

포인트 : 모든 주택담보대출의 원리금을 따진다.

3. DSR(Debt Service Ratio)

 이건 그냥 모든 대출에 대해 원리금을 따지는거에요.

정리 : DTI, 신DTI, DSR 3가지는 모두 개인의 소득 중 얼마를 빚갚는데 써야하는지를 계산하는 방법인데,

DTI는 새로 신청하는 주담대만 원리금, 나머지 대출은 이자만

신DTI는 새로 신청하는 주담대와 기존 주담대 원리금, 나머지 대출은 이자만

DSR은 그냥 모든 대출에 대해서 원리금

쉽죠? 마지막으로 LTV를 볼게요. LTV는 위 내용들과는 전혀 다른 개념이에요. 저게 사람에 대해 적용하는 것이라면

LTV는 건물에 대해 적용하는 거에요. 즉, 이 건물 가치(평가액)에 몇%까지 돈을 빌려줄거냐 하는거에요.

A라는 아파트가 KB시세와 매매가가 동일하게 3억인데, LTV가 50%까지 허용되어 있다면, 1억5천까지 빌릴 수 있단거고

70%까지 허용되어 있다면 2억1천만원까지 빌릴 수 있다는거에요. 방공제 이런건 일단 빼고 간단하게 생각하면요~

자, 그럼 마지막으로 예를 하나 들어볼게요.

A라는 사람이 B라는 아파트를 사려해요. 이 아파트의 KB시세와 매매가는 동일하게 3억이고, 현재 정부의 부동산 정책은

생애최초 주택구매자에 대해 DTI 50%, LTV 60%를 적용하다고 가정할게요. 지금은 지역별로, 자격별로 이 한도가 달라서

이건 그냥 가정한거에요. 또한 A라는 사람의 연봉은 3천만원으로 가정해볼게요.

LTV가 60%이므로 아파트값 3억의 60%인 1억8천을 빌릴 수 있다는 의미구요, DTI가 50%이므로 이분의 연봉인 3천만원의

절반인 1500만원으로 대출금 1억8천만원에 대한 원리금을 감당할 수 있다면 대출이 가능하다는 의미에요.

원리금 균등상환 계산기(https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_sug.pre&fbm=1&acr=1&acq=%EC%9B%90%EB%A6%AC%EA%B8%88%EA%B7%A0&qdt=0&ie=utf8&query=%EC%9B%90%EB%A6%AC%EA%B8%88%EA%B7%A0%EB%93%B1%EC%83%81%ED%99%98+%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0)로 계산해봤더니

30년납 이율4%면 월 납부 원리금이 86만원정도. 연1,032만원. DTI = 1032/3000 = 34%에요. 그럼 기준인 50% 미만이므로

가능하다는 결론이에요. 대충 이정도만 아셔도 기본개념은 이해하신거니까 약간씩 변수정도는 은행에서 들으시는 설명으로

충분히 이해 가능하세요~ 한번 보시고 이해 안되시면 2~3번 정도만 반복해서 읽어보시기 바래요~~^^

아침부터 즐거운 소식이 들리네요~ 카카오뱅크가 오픈 100일 기념 간담회를 열었는데요, 내년 1분기에 전월세 대출을

실시할 예정이라고 했답니다~! 슬슬 하지 않을까 생각은 했지만 예상보다 빠르네요~ 역시 카카오 입니다~!

신용카드 사업은 내년 인가추진하고 내후년 하반기부터 예정이라고 하구요~ 주택담보 대출도 좀 해줬으면 좋겠는데

너무 마음만 앞서는 거겠죠~?ㅎㅎ

카카오의 신규사업들이 기대되는 이유는, 카카오뱅크가 나오면서 은행업 전반에 걸쳐 해줬던 메기효과 때문입니다.

카카오뱅크가 나오기 전, 은행에서 신용대출(마이너스 통장 포함)을 받으려면 기본 5%가 넘는 이율을 감당해야

했습니다. 군인, 공무원, 대기업 같이 금융기관과 유관기관 협약을 맺은 일부를 제외하고는 일반적인 직장인들이

신용대출을 받으려면 5%이상의 이자를 내야했고, 마이너스 통장 개설시는 이보다 더 높은 이자를 내야했습니다.

마이너스 통장은 한도만큼 언제든 돈을 줘야하기 때문에 한방에 받는 보통의 마이너스 통장보다 이율이 높을 수

밖에 없었구요.

하지만 카뱅이 마이너스 통장 2.8%(지금은 3.15%)이라는 파격적인, 말도 안되는 이율의 상품을 들고나왔고

이 떄문에 많은 은행들이 신용대출 금리를 팍팍 내렸죠. 지금은 미국의 금리인상, 우리나라 금리인상 등의

이슈들이 있어서 좀 주춤하고 있긴 하지만요.

기존 은행들은 일정 조건을 충족시킨 일부의 고객들을 제외하고는 자기들 은행에서 출금할 떄도 영업시간 이후

휴일에는 atm출금 수수료, 송금 수수료를 받았습니다. 하지만 카뱅은 전 은행 atm 출금수수료 무료, 일부

편의점 atm 출금 수수료 무료라는 파격적인 조건을 들고 나왔습니다. 이 역시 기존 은행들에 충격으로 작용해

변화를 이끌어 냈습니다. 해외 송금 수수료도 마찬가지죠~

이런 카카오뱅크의 역할로 인해 그동안 울며겨자먹기로 기존 은행권의 제도를 따라갈 수밖에 없었던 우리 국민들이

훨씬 나아진 혜택을 받을 수 있게 됐습니다. 때문에 앞으로 나올 전월세 대출, 신용카드 사업도 기대되는겁니다.

여러분들도 함께 카카오뱅크가 어떤 혜택으로 우리를 웃게 해줄지 지켜봐주시면 좋겠어요~~~^^

이제 온국민(?)이 다 아는 카카오뱅크! 벌써 오픈한지가 100일이랍니다. 내일~

오픈하자마자 엄청난 돌풍을 일으키며 가입자, 체크카드 발급자, 대출자가 폭발했죠~ 초기 접속장애까지 일으키고,

체크카드는 발급에 한달이나 걸리는 등 진통도 있었지만 그만큼 인기가 많다는 뜻이니 별 문제는 아닌 것 같아요~

회사에서 오픈빨(?)을 여유롭게 소화하자고 서버를 증설할 순 없는 노릇이니까요~ 그건 마치 식당에서 오픈일에 자리

모자라는 일 없게 테이블을 엄청 깔아놔야 한다는 뜻이니 말도 안돼죠~ㅎㅎ 머, 제가 그런 방면에 문외한이라 이리 말하는

것일지도....^^;;;;;

암튼, 오픈 100일이 되가는 지금, 가입자는 420만명, 여수신은 7조원에 달한다고 합니다.

왜 이렇게 인기가 많으냐!! 일단 편합니다. 저렴합니다. 혜택이 좋습니다.

편하다 : 은행방문없이 계좌개설, 체크카드 발급, 대출까지 모두 가능. 아무 은행에서나 수수료 없이 출금가능

저렴하다 : 은행 atm 출금수수료 없고, 대출이자 저렴합니다. 해외 송금수수료 1/10 수준입니다.

혜택좋다 : 주로 체크카드 쪽인데요, 이건 포스팅을 따로 해얄듯 하네요. 너무 길어질듯해서요~

제거 마통(마이너스 통장) 계좌 보여드릴게요~

지금은 카뱅이 증자를 하면서 이율을 3.15% 시작으로 바꿨지만, 제가 신청한 초기에는 최저 2.8% 정도였어요~

신용대출, 것도 마이너스 통장 이율이 이정도면 정말 말도 안되는거죠. 지금 주담대(주택담보대출)보다도 저렴할듯...

지금 신청하시는 분들도 억울해하지 마세요~ 어차피 3개월 변동금리라서 다음번엔 여러분들하고 비슷해질 겁니다 ㅋㅋ

암튼, 마이너스 통장이율이 일반 신용대출보다 좀더 비싸다는 점을 고려하면 정말 말도 안되는 금리라 봐요~

이런 여러가지 장점으로 카뱅은 돌풍을 일으켰습니다. 은행업쪽에서 메기역할도 톡톡히 해줬죠~

카뱅 마통이 나오자, 시중은행들이 신용대출 금리를 내렸습니다. 카뱅 비상금 대출이 나오자 시중은행들도 비슷한 대출을

만들고, 5~10분안에 실행가능한 대출상품도 만들더군요.

카뱅이 해외송금수수료를 1/10로 내리자 시중은행들도 파격적으로 내립니다.....정말 얄밉죠?? 그동안 가능하면서도 안하던

것을 꼭 이런일이 생겨야.....에효.........

카뱅은 앞으로도 계속 발전할겁니다. 아, 물론 개인적인 생각입니다만~ 곧 신용카드를 발급해줄거고, 주택담보대출을

만들거고, 몇년이 지나면 유가증권시장에 상장도 할겁니다. 실현될지는 모르겠지만 적어도 저는 그리 생각하고 있습니다.

그렇게 생각하고 카카오에 장기적으로 투자할 생각입니다.

다음편에는 카카오 체크카드에 대해 포스팅할게요~~~